Бухгалтерские проводки в управляющей компании жкх. Бухучет в управляющей компании на усн проводки

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.

Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту - «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг . Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги , предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией .

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией .

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм , поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами - за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком - за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас , а фактически эти работы будут выполнены в будущем , то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта .

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления , у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом , суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения . Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов .

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются .

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Нельзя не отметить, что существует альтернативная рассмотренной в настоящей статье точка зрения, основанная, в частности, на письме МНС России от 06.10.03 г. №22-2-16/8195-ак185, а также на письмах Минфина России от 14.11.05 г. №03-11-05/100 и от 26.06.06 г. №03-11-04/2/128.

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения , то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования .

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги» .

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.

Стандартной деятельностью всех управленцев является покупка необходимых ресурсов у соответствующих поставщиков и дальнейшая продажа их собственникам жилья.

Также к функциям УК относятся :

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

1. Выбор учётной политики . Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
2. Разработка и выбор плана счетов . Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н . В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
3. Утверждение форм первичных документов . УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
4. Ведение бухгалтерского учёта . Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
5. Предоставление отчётов . Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402 .

Первые три пункта в обязательном порядке должны быть оговорены и оформлены в отдельном приказе, который подписывают директор компании и главный бухгалтер.

В основные должностные обязанности главбуха входят :

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

В чём заключаются отличия между ОСНО и УСН?

Управляющие компании в праве самостоятельно выбирать систему налогообложения . Различие заключается в том, что ведение бухучёта через систему УСН значительно проще, чем в ОСНО. Состав отчётности первой сокращён.

К тому же, специалисту бухгалтерии нет необходимости использовать проводки, указывающие на вычет и начисление НДС.

Предлагаем посмотреть видео о том, в чем заключается отличие ОСНО и УСН:

Какие проводки являются основными?

Для приобретения ресурсов управляющие организации пользуются следующими проводками :

1. Дебет 19, Кредит 60 счёта.
2. Дебет 60, Кредит 51 счёта.
3. Дебет 20, Кредит 60 счёта.
4. Дебет 68, Кредит 19 счёта.

Сфера оказания жилищно-коммунальных услуг предполагает использование :

Все вышеуказанные проводки используются в том случае, если управляющая компания выбрала систему УСН или ОСНО.

Однако при системе УСН действует льгота на оплату НДС, поэтому некоторые проводки из вышеуказанных не применяются.

Всё про учётную политику УК

Разрабатывает учётную политику (УП) в УК уполномоченное лицо, и чаще всего, это главный бухгалтер.

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ . К нюансам процедуры можно отнести:

1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
3. осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть :

• Налоговые платежи.
• Заработная плата.
• Учёт материалов.
• Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать . Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

1. на прибыль;
2. добавленную стоимость.

ОСНО широко используется во многих организациях. Однако система имеет значительный минус, заключающийся в высоком проценте налога на прибыль (20%). Дополнительно следует оплачивать НДС.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ . Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену , поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

Проводки при УСН

Если организация выбрала упрощённую систему, то проводки Д68 К19, а также Д90/3 К68 использоваться не будут. Такие проводки необходимы для вычета и начисления НДС для тех компаний, которые выбрали ОСНО.

Преимущества работы на УСН для УК можно указать так :

1. Компания не оплачивает НДС (20%).
2. Компания освобождена от налога на прибыль.
3. Оплата отдельного сбора за использование УС – 5-15%.

Если организация пользуется ОСНО, то также имеет льготы по НДС. Льготы могут быть предоставлены, если УК оказывала жилищно-коммунальные услуги или осуществляла работы по содержанию и ремонту МКД.

ОКВЭД в сфере ЖКХ

Любая УК ведёт свою с целью извлечения прибыли. В связи с этим все компании обязаны пройти соответствующую регистрацию и получить код Общероссийского классификатора.

Этот код назначается с той целью, чтобы органы налоговой службы были в курсе, какой деятельностью занимается та или иная организация. Юридические лица не имеют право начинать свою деятельность без получения кода . Актуальными для УК являются следующие коды:

1. 70.32.2.
2. 70.31.
3. 70.32.

Эти цифры свидетельствуют о том, что компания осуществляет деятельность, связанную с управлением недвижимости, учётом и проведением инвентаризации.

Подводя итоги, отметим, что вести бухгалтерский учёт в УК не сложно, если этим занимается грамотный, образованный и опытный специалист. Основное, что следует выполнить – это правильно сформировать учётную политику, определиться с системой налогообложения и знать основные проводки. Актуальный план счетов всегда должен находиться на рабочем месте бухгалтера . Также следует своевременно следить за постоянными обновлениями в бухгалтерском учёте. Как правило, изменения происходят достаточно часто.

Выполняя эти правила, вы предупредите проблемы с ведением бухгалтерского и налогового учета в управляющих компаниях, а также сложности с налоговыми органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Управляющая компания работает, регулируя различного рода вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, текущего, капитального ремонта. В основном многоквартирные дома находятся под ведением таких организаций. Имеются специфические требования, нюансы для налогового, бухгалтерского учета в ЖКХ. Ряд особенностей включает расходную структуру, расчетные разновидности, сфера деятельности компании, ведущей контроль за домом.

Бухгалтерский учет в управляющей компании

Важно понимать, что вести контроль организации обсуживающей жилищно-коммунальную сферу непросто, ввиду нюансов разнообразия поступлений, расчетов, специфики налогообложения. Бухучет в жилищно-коммунальном хозяйстве не регулируется нормативными актами специфического характера. Подчинение происходит установленным правилам, методике, законам для прочих сфер. Подобные организации имеют право самостоятельно разрабатывать способы управления, необходимо только закрепить их в учетной политике.

В основе деятельности лежит два варианта приобретение ресурсов, реализация жильцам. Ввиду этого возникают дебиторская, кредиторская задолженности. Именно поэтому составленная учетная политика крайне необходима, требует составления. Свод правил, определяющих учетные тонкости активов, обязательств, расходов, прибыли. Учетные вопросы жилищно-коммунального хозяйства четко, полностью отражаются политикой.

На основании того, что выбирают собственники осуществляется деятельность по форме управления. Есть товарищество жилья и управляющая компания. Порядок бухучета у каждого свой. Основной перечень вопросов, решающихся организацией:

• учет расчета с поставками жилищно-коммунального хозяйства, по налогам, с контрагентами, собственниками;
• учет материалов, начислений на труд, доходов, расходов.

Материалы фиксируются проводкой Дт 10, накладной. Оформляется счет о поступлении, списании. Затраты отражаются проводкой Дт 20. При присутствии ведения УК нескольких домов фиксируются все сведения, заполняются несколько подразделений. Издержки, прочее указываются в общехозяйственных расходах.

Как работает бухгалтерия

Взаимные расчеты подразумевают осуществление распределение ресурсов между УК, собственниками, поставщиками. Поскольку различные способы реализации средств, поэтому учет будет отличным. Расчет за поставку является расходом, а прибыль – поступления от собственников. Проводка бухгалтерского учета в ЖКХ будет следующей:

1. Поступления коммунальных услуг.
2. Выделения входных НДС.
3. НДС к вычету;
4. Начисления НДС и платежей;
5. Издержки;
6. Средства от собственников;
7. Услуги, их оплата.

При необходимости модернизации поступают целевые денежные средства, тогда расчеты записываются как целевое финансирование. Проводками этого жилищно-коммунального хозяйства будут Дт 50, Кт 86, Дт 20, Кт 10, Дт 86, Кт 20. Если требуется капитальное обустройство, то этот момент стоит рассмотреть особо внимательно, ибо присутствуют особенные налоговые нюансы. Положения о бухгалтерском учете в управляющих компаниях необходимо изучить для составления учетной политики. Нужно составлять подобный документ для ведения налогов.

Вопросы, освещающиеся данным контекстом соответствуют нормам законодательной базы РФ. Особенности налоговой учетной политики:

• рабочий план счетов является основой бухгалтерии, составляется на основании Минфина, включает пункты, использующиеся компанией;
• утверждение первичной документации осуществляется либо унифицированными формами, либо собственными, вне зависимости от этого подлежат регистрации;
• ведение бухгалтерии, принцип такой как коммерческих структурах непрерывность, отражение полноты фактов, оформляется первичной документацией, фиксируется регистрами;
• отчетность отражает баланс, финансовые результаты, что указано, утверждено законом.

Особенности существующих документов и налогообложения

Рабочий план, утверждение – документы, оформляющиеся единым приказом, обновляющимся ежегодно. Делают модернизацию ввиду изменяющихся законов, норм, правил. Бухгалтера составляют отчетность и вовремя сдают. Помимо этого необходимо передавать на проверку статистическую обоснованность. Бухучет в управляющей компании – целостный, непрерывный процесс, включающий перечисленные этапы, документы.

ОСНО – наиболее приемлемая и простая. Здесь есть ряд нюансов таких как налог на добавленную стоимость, общий 20%. УК осуществляющая услуги по ЖКХ, ремонта для собственников с привлечением подрядчиков освобождаются от уплаты общего налогообложения. При наличии подобных норм экономических выгод не существует, поэтому ставка НДС нулевая. Если дело касается ремонта, то здесь ситуация такова: не выплачивается налоговая сумма если доход равен расходу, оплате сторонним предприятиям, подрядчикам.

Эти факты сводят к тому, что для компании проще применять упрощенную систему налогообложения. Ввиду того, что прибыли как таковой нет, а присутствуют лишь споры с регулирующими органами, поддерживающихся судами. УСН для управляющей организации применяется в следующих ситуациях:

1. доходы на установленном максимуме и не превышают его;
2. штат рабочих более 100 человек;
3. баланс не больше 100 млн.

Подобные условия легко выполнимы, поэтому при желании можно перейти на упрощенную систему. Для того, чтобы это сделать, необходимо подать заявление в инспекцию до конца года. Если в основе деятельности этот принцип, то общий налог, добавленная стоимость не уплачиваются. Юридические лица, вносят определенную сумму средств от УСН. Ставка 6%, при структуре доходы-расходы= 15%.

Основа УСН и бухгалтерского учета ТСЖ

Сущность УСН заключается в том, что учет осуществляется через проверку расчетного счета. На него поступают денежные средства, затем списываются. Для этого применяются следующие документы: оприходование, платежное поручение, декларация. Чтобы выбрать действующую форму налогообложения, требуется проанализировать результаты финансовой деятельности. Если организация работает на основе убытков, то лучше выбрать УСН и платить 1%.

Товарищество собственников – это форма некоммерческого управления многоквартирного дома, создающаяся для эффективного содержания жилья в чистоте, технических нормах. Учет осуществляется по типу УК, поступление происходит следующим образом:

• взносы жителей;
• поступление финансов для определенных целей, дотаций;
• дополнительный доход от предпринимательской деятельности.

Подобная форма собственников жилья не ставит за основу получить прибыль, поэтому реализуется с нулевыми финансовыми результатами и оформляется по смете. Это происходит только если нет дополнительного дохода от деятельности. Комиссии не взимаются и налогов нет, поэтому в учете дополнительные средства, членские взносы отражаются как целевые средства.

Проводки управляющей компании имеют две структуры. Первая подразумевает приобретение ресурсов, которые отражаются пунктами Д 20, Д 19, Д 68, Д 60. Вторая оказывает услуги ЖКХ и вписывается графами Д 62, Д 90/2, Д 90/3, Д 51, Д 60. Эти проводки указываются общей системой налогообложения. Их необходимо указывать на основании Положений, Приказов утвержденных законодательной базой РФ.

Коды деятельности для УК

При регистрации необходимо определиться с видом деятельности, указанным в классификаторе. ОКВЭД присутствует в любом предприятии или компании, так как служит осведомлением для регистрирующих и налоговых органов о том, чем занимается организация. ОКВЭД в данном случае звучит как управление деятельностью жилого фонда, нельзя путать с недвижимым имуществом и его управлением. Хоть последнее включает несколько подпунктов, но верным остается первый вариант. Организация ведения бухгалтерии простой процесс, который требует особой подготовки, но при выполнении систематически, непрерывно одного свода действий он становится весьма простым, понятным, легким.

А. С. Бельский, Аудитор ЗАО "Иркутскаудит"

Бухгалтерский учёт в организациях, оказывающих услуги по обслуживанию жилищного фонда (далее - предприятия ЖКХ), имеет ряд особенностей, в том числе спорных моментов в налогообложении. В статье наиболее полно собраны и рассмотрены все нюансы бухгалтерского учёта и налогообложения (в части налога на прибыль и НДС), которые могут возникнуть в процессе хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ.

В бухгалтерском учёте предприятий ЖКХ можно выделить следующие потоки поступающих денежных средств:

• выручка;
• целевое финансирование, в том числе:
• поступления на счета предприятия ЖКХ средств, предназначенных для перечисления организациям коммунального хозяйства;
• средства (в том числе в виде материалов и основных средств), выделяемые органами государственной власти на проведения целевых программ в сфере ЖКХ;
• средств, выделяемых из бюджетов различных уровней в форме субсидий и субвенций на финансирование определенных расходов (доли расходов) и т. д.;
• средства, выделяемые собственником (ами) предприятий ЖКХ;
• разница между экономически обоснованными ценами и тарифом, утверждённым для населения (до 2005 года).

1. На сегодняшний день большинство предприятий, обслуживающих жилищный фонд, являются муниципальными унитарными предприятиями (коммерческие организации), на балансе которых находятся жилые дома, поэтому их деятельность и будет рассмотрена в настоящей статье. На счетах предприятия ЖКХ аккумулируются средства жильцов, часть из которых является выручкой для предприятий ЖКХ, а часть – нет. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 граждане и юридические лица обязаны своевременно производить оплату жилья и коммунальных услуг. Согласно ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья включает в себя:

• плату за содержание жилья;
• плату за ремонт жилья;
• плату за наем жилого помещения для нанимателя жилого помещения.

Плата за содержание жилья включает в себя услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья включает в себя плату за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. В соответствии с п. 3 Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» № 392 от 30 июля 2004 г. органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления на основе перечней, указанных в настоящем пункте, с учетом состояния и конструктивных особенностей жилых домов, географических, природно-климатических, социально-экономических, градостроительных и других особенностей поселения вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья. Плата за содержание и ремонт жилья в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утверждённым Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 32н, для предприятий ЖКХ является выручкой от реализации продукции, работ, услуг.

Сложнее дело обстоит с платой за наём жилого помещения. В соответствии с п. 3 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 взимаемая собственником по договору социального найма жилого помещения с нанимателя плата является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем. Плата за наем не является доходом предприятия ЖКХ, так как не увеличивает его экономические выгоды в денежной или натуральной форме (ст. 41 Налогового кодекса РФ). В подтверждение можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 августа 2002 г. №А33-4083/02-С3-Ф02-2316/02-С1. Суд указал, что плата за наём жилого помещения не является выручкой организации ЖКХ, даже если полученные суммы не перечисляются собственнику жилья. Единственным исключением, когда плата за наём жилья становиться доходом предприятия ЖКХ, является истечение срока исковой давности, в течение которого предприятие ЖКХ не перечисляло плату за наём собственнику. Собственник жилого помещения должен уполномочить предприятие ЖКХ собирать плату за наём.

Бухгалтерский учёт оплаты жилья на предприятиях ЖКХ ведётся в соответствии с Письмом Минфина РФ «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве» № 118 от 29 октября 1993 г. Кроме того, бухгалтерский учёт оплаты жилья разъяснён письмом Минфина РФ № 04-05-11/4 от 10 февраля 2003 г.

В соответствии с рекомендациями Минфина РФ плата за содержание и ремонт жилищного фонда, при её начислении учитывается по кредиту счета 90 «Продажи» в корреспонденции с дебетом соответствующих счетов расчетов. Платежи населения за наем жилья учитываются обособленно от доходов и расходов по эксплуатационной деятельности на счете 86 «Целевое финансирование» .

В части налогообложения оплаты жилья налогом на добавленную стоимость, следует отметить, что плата за наём жилого помещения не подлежит обложению НДС в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ, на что указывают многочисленные письма Минфина и МНС РФ, а также арбитражная практика. По остальным составляющим платы за жильё имеется противоречивая арбитражная практика. Письма Минфина и МНС РФ в этом случае указывают на то, что обязан уплачивать НДС. Споры между налогоплательщиками и налоговиками возникают из-за трактовки пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ в редакции как до, так и после 01.01.2004 г. По этому поводу стороны приводят аргументы как в одну, так и в другую сторону. Минфин и ФНС РФ указывают на то, что в соответствие с пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация «услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности». В статье 671 Гражданского кодекса говорится о том, что предоставление жилого помещения во владение и пользование осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Значит, освобождается от налогообложения только наем жилого помещения. Налогоплательщики же своё мнение основывают на том, что понятие «услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности» в НК РФ отсутствует, соответственно, применяется п. 1 ст. 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

По договору найма жилого помещения на основании ст. 671 ГК РФ одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии со ст.15 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья включает внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Учитывая изложенное, освобождение от НДС, согласно пп.10 п.2 ст.149 НК РФ, предоставляется по услугам, включённым в оплату жилья.

Можно привести наиболее интересные судебные решения:

в пользу налогоплательщика:

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 апреля 2004 г. № А29-6156/2003А;

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2003 г. № А21-4818/02-С1;

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 февраля 2003 г. № А68-АП-193/10-213/13-02.

в пользу налоговой инспекции:

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2004 г. № Ф09-4536/04АК;

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2004 г. №А19-2700/04-50-Ф02-2667/04-С1;

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г. № А56-35308/03.

2. Средства, предназначенные для перечисления предприятиям коммунального хозяйства, собираемые предприятием ЖКХ, учитываются на счетах бухгалтерского учёта аналогично платы за наём жилья (письмо Минфина РФ № 04-05-11/4 от 10 февраля 2003 г.). Данные средства не являются доходом предприятия ЖКХ, так как не увеличивают экономические выгоды предприятия в денежной или натуральной форме (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 августа 2004 г. № А05-10661/03-10).

Достаточно сложным моментом при учёте платы за коммунальные услуги является положительная разница в тарифах, то есть, например, производитель тепла отпускает тепло по тарифам, утверждённым Региональной энергетической комиссией, а предприятие ЖКХ взимает с населения плату по тарифам, утверждённым местной администрацией. В данном случае разницу в тарифах следует рассматривать как выручку от посреднической деятельности и исчислять с неё НДС и . Доводом в пользу данного вывода является увеличение экономической выгоды для предприятия ЖКХ.

3. При участии предприятия ЖКХ в различного рода целевых программах, поступление активов оформляется следующими проводками:

Дт Кт – принято решение о целевом финансировании;

Дт , , , Кт – поступление актива;

Дт Кт – актив в виде основного средства поставлен на баланс;

Дт Кт – отражен доход будущих периодов;

Дт Кт – начислена амортизация по активу, полученному в виде основного средства;

Дт Кт – признан доход в бухгалтерском учёте по мере начисления амортизации по активу, полученному в виде основного средства, или по мере получения (списания) актива по остальным видам активов.

В налоговом учёте активы, полученные в рамках целевого финансирования, если они получены из бюджета, не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль на основании п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ. Поступление активов в рамках целевого финансирования не облагается НДС, так как отсутствует объект налогообложения.

Если в качестве целевого финансирования поступили денежные средства, то возникает вопрос, уменьшают ли налоговую базу по налогу на прибыль МПЗ, купленные за счёт целевого финансирования, подлежит ли вычету НДС по приобретенным МПЗ?

Точка зрения налоговиков по вопросу НДС отражена в п. 32.1. Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость, утверждённых Приказом МНС РФ от 20 декабря 2000г. № БГ-3-03/447. Согласно ей НДС по приобретённым активам покрывается за счёт источников целевого финансирования и к вычету не принимается. Однако следует отметить, что главой 21 Налогового кодекса РФ не предусматривается зависимость права на вычет НДС от источника поступления денежных средств. В подтверждение данной точки зрения можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2003 г. № КА-А41/10296-03.

По поводу налогу на прибыль можно отметить следующее:

имущество приобретённое, созданное за счёт средств целевого финансирования не подлежит амортизации на основании п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ;

премии, выплачиваемых работникам за счет средств специального назначения или целевых поступлений не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (п. 22 ст. 270 НК РФ).

Другие ограничения по включение имущества, купленного за счёт целевого финансирования, в базу, уменьшающую налог на прибыль, в Налоговом кодексе РФ отсутствуют. Однако для признания расходов следует учитывать общие принципы, предусмотренные ст. 252 НК РФ и мнение Минфина РФ, отраженного в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86, согласно которому в гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ заложен принцип зеркальности отражения доходов и расходов налогоплательщика. Следовательно, расходы, произведенные за счет средств целевого финансирования, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (согласно мнению Минфина РФ).

4. Бухгалтерский учёт и налогообложение средств, выделяемых из бюджетов различных уровней в форме субсидий и субвенций на финансирование определенных расходов, аналогичен учёту и налогообложению целевых программ. В части НДС можно отметить, что поступление субсидий и субвенций не образует в соответствии с главой 21 НК РФ (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2004 г. № А52/613/04/2). В части налога на прибыль отсутствуют какие-либо ограничения по включение имущества, купленного за счёт субсидий и субвенций, в базу, уменьшающую налог на прибыль, при выполнении прочих равных условий, предусмотренных главой 25 НК РФ. По мнению Минфина РФ, отраженному в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86, имущество, приобретённое за счёт субсидий и субвенций, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль.

5. Учет средств, выделяемых собственником предприятия ЖКХ сверх уставного капитала, в соответствии с письмом > Минфина РФ от 5 августа 2003 г. № 16-00-14/247 производится в следующем порядке:

Дт Кт – поступила сумма разницы;

Дт Кт – разница признана в качестве внереализационного дохода (если все затраты на данный момент произведены и предприятие получило убыток (иначе через 98 счёт)).

В соответствии с п.13 ст. 40 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы). Соответственно, разница, поступающая из бюджета, не является доходом от реализации продукции, работ, услуг (Письмо Минфина РФ от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86).

Получаемая предприятием ЖКХ разница не является объектом налогообложения по НДС в силу п. 2 ст. 154 НК РФ, что подтверждено многочисленной арбитражной практикой, например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2004 г. № А52/613/04/2 и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2003 г. № КА-А41/2841-03.

По поводу обоснованных и документально подтвержденных затрат, произведённых за счёт разницы, мнение Минфина изложено в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86. Согласно ему данные затраты не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. Ещё раз отметим, что мнение Минфина РФ не основано на законе.

Аудитор ЗАО «Иркутскаудит»
Артём Станиславович Бельский

Деятельность управляющей компании чаще всего сводится к двум процессам: приобретение ресурсов у поставщиков и последующая перепродажа их жальцам. Первый процесс образует кредиторскую и расходы организации, второй – дебиторскую задолженность и доходы.

Удобнее всего ведение бухгалтерского учета управляющей компании представить в виде последовательных этапов.

Составление учетной политики

В бухгалтерском учете учетная политика – это своеобразный свод правил, которые определяют тонкости учета отдельных активов и обязательств, доходов и расходов.

Обратите внимание! Чем точнее и полнее будут прописаны в учетной политике вопросы учета, тем проще будет бухгалтерам в процессе практической деятельности.

Зачем нужна учетная политика понятно, однако что она должна в себе содержать? УК должна вести точный учет в таких сферах своей деятельности:

Для грамотного составления учетной политики, нужно обратиться к Положению по бухгалтерскому учету 1/2008 «Учетная политики организации» . Кроме учетной политики для использования в бухгалтерском учете, управляющая компания должна также составить учетную политику для ведения налогового учета.

Круг вопросов, отражаемых в данном документе, аналогичен вышеизложенному, единственный нюанс – вопросы учета должны соответствовать положениями Налогового Кодекса РФ.

Составление рабочего плана счетов

План счетов – это основа ведения бухгалтерского учета , поэтому к данному вопросу нужно отнестись серьезно. Рабочий план счетов составляется на основе плана счетов, утвержденного Приказом Министерства Финансов РФ №94н от 31.10.2000 .

Совет! Целесообразно включить в рабочий план только те , которые будут использоваться управляющей компанией, при этом такие счета, как, например, счет 11 «Животные на взращивании и откорме» и подобные им лучше исключить.

Утверждение форм первичной учетной документации

Зачастую управляющие компании, так же, как и большинство коммерческих организаций, применяют унифицированные формы, утвержденные различными приказами Госкомстата, несмотря на то, что с 1 января 2013 года они необязательны к применению.

Какой бы вариант вы не выбрали – утвердить свои формы или воспользоваться существующими – формы первичных документов необходимо закрепить в учетной политике управляющей компании ЖКХ .

Учетная политика, рабочий план счетов и формы учетной документации оформляются единым приказом, который должен быть подписан руководителем управляющей компании и ее главным бухгалтером.

Данный документ лучше обновлять ежегодно, так как законодательство часто меняется , и положения учетной политики в течение года зачастую теряют актуальность.

Ведение бухгалтерского учета

Данный этап основной во всей деятельности бухгалтерской службы управляющей компании. Бухгалтерский учет УК не отличается от действий бухгалтеров обычной коммерческой организации : учет ведется непрерывно, каждый факт хозяйственной деятельности оформляется первичным документом и отражается в регистрах учета двойной записью – или, проще говоря, проводкой, о которых более подробно будет рассказано позже.

Составление отчетности

Бухгалтерская отчетность, которая составляется управляющей компанией, совпадает с пакетом отчетности любой коммерческой организации: бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах и др. Состав отчетности утвержден Федеральным законом №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» .

Важно! Кроме бухгалтерской отчетности, необходимо также вовремя составлять и сдавать статистическую отчетность.

Перечисленные этапы составляют целостный процесс ведения бухгалтерского учета в управляющей компании. Однако есть еще один вопрос, который значительно влияет на учет – это режим налогообложения. Выбор управляющей компании стоит между двумя режимами: общая система налогообложения (ОСНО) и упрощенная система (УСН). Расскажем подробнее о бухучете в управляющей компании на УСН.

УСН или ОСНО – какой режим налогообложения выбрать управляющей компании?

Общая система налогообложения может применяться любыми организациями и, с точки зрения простоты, наиболее приемлема.

Однако налоговое бремя, которое ложится на компанию в данном случае, достаточно высокое – организации нужно уплачивать налог на прибыль по ставке 20% и налог на добавленную стоимость .

При уплате последнего, управляющие компании имеют преимущество перед другими коммерческими организациями: согласно положениям статьи 149 Налогового Кодекса РФ , коммунальные услуги, оказываемые населению и услуги ремонта, оказываемые УК с привлечением сторонних подрядчиков, освобождаются от налогообложения НДС .

Однако данные законодательные нормы на практике практически не дают экономии: в первом случае это невозможно, так как коммунальные услуги оплачиваются по единым тарифам, и управляющие компании фактически на них не зарабатывают (поэтому налоговая база по НДС равна 0).

Во втором случае арбитражная практика такова: налоговые органы считают, что не подлежит обложению НДС только тот доход от ремонта, сумма которого равна расходу – суммам, уплаченным сторонним организациям.

Такая точка зрения поддерживается судами, поэтому теоретическая экономия на практике оборачивается только лишними спорами с регулирующими органами.

Справка! Вследствие вышеперечисленного можно сделать вывод, что для управляющей компании зачастую выгоднее применение УСН.

Упрощенная система налогообложения УК может применяться в следующих случаях :

• доходы компании за период не превышают 60 млн рублей;
• в штате организации не должно быть больше 100 человек;
• балансовая стоимость основных средств компании – менее 100 млн рублей.

На практике для управляющей компании данные условия выполнимы.

Перейти на УСН можно, написав соответствующее заявление в налоговую инспекцию до 31 декабря.

Организации, применяющие данный режим, освобождаются от уплаты налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, вместо этого они перечисляют в регулирующие органы налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Ставка составляет 6% для объекта обложения «доходы» и 15% для объекта обложения «доходы минус расходы». Особенность налогового учета при применении данного специального режима заключается в определении доходов и расходов кассовым методом, то есть по моменту поступления денежных средств и списания их с расчетного счета.

Чтобы выбрать, какой режим налогообложения экономически целесообразен для вашей управляющей компании, обратите внимание на ее финансовые результаты.

Совет! Если компания чаще всего находится в убытке, то, скорее всего, наиболее выгодно будет применение УСН «доходы минус расходы», так как платить придется только так называемый минимальный налог: 1% от доходов за период.

Учитывайте, что финансовые результаты, исчисленные по кассовому методу, могут значительно отличаться от прибыли/убытка по методу начисления .

Проводки в бухгалтерском учете управляющей компании

1. Приобретение ресурсов:
   • Д20 К60 – приобретена электроэнергия, водные ресурсы и др. у поставщиков;
   • Д19 К60 – отражен НДС по приобретенным ресурсам;
   • Д68 К19 – НДС принят к вычету;
   • Д60 К51 – перечислены денежные средства в счет оплаты приобретенных ресурсов;
2. Оказание услуг жилищно-коммунального характера:
   • Д62 К90/1 – выставлены счета собственникам жилья;
   • Д 90/2 К20 – отражена себестоимость оказанных услуг;
   • Д90/3 К68 – начислен НДС;
   • Д51 К62 – поступили средства от собственников;
   • Д60 К62 – зачет средств, которые поступили напрямую от собственников к поставщикам ресурсов.

Указанные проводки применимы для бухгалтерского учета тех управляющих компаний ЖКХ, которые находятся на ОСНО. В учете в УК при УСН, проводок Д68 К19 и Д90/3 К68 не будет.

Что касается льгот по НДС для управляющих компаний, находящихся на ОСНО, они отражаются в учете следующим образом — Д20 К19 – НДС по приобретенным ресурсам отражен в составе их себестоимости (проводок Д68 К19 и Д90/3 К68 при этом также не будет).

Перечисленные выше проводки наиболее часто встречаются в учете управляющих компаний, однако, конечно же, только ими бухгалтерский учет в управляющих компаниях не ограничивается. При возникновении вопросов по другим объектам учета, бухгалтер может обратиться к Инструкции к плану счетов , являющейся частью упомянутого выше Приказа Минфина РФ №94н .

Управляющая компания ЖКХ: ОКВЭД

При регистрации управляющей компании есть еще один важный вопрос – выбор кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.

Справка! Код ОКВЭД предназначен для того, чтобы регулирующие органы были осведомлены, чем занимается организация.

В случае УК, наиболее приемлемый код деятельности – 70.32.1 — управление деятельностью жилого фонда.

Однако зачастую компании указывают код 70.32 — управление недвижимым имуществом.

Он не противоречит виду деятельности организации и при этом включает в себя сразу три вида деятельности – указанный 70.32.1, 70.32.2 — управление деятельностью нежилого фонда и 70.32.3 — деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.

В заключении стоит сказать, что организация процесса бухгалтерского учета в управляющей компании чаще всего не вызывает проблем вследствие однотипности и регулярности совершаемых операций. Главное – придерживаться последовательности и непрерывности ведения учета и соблюдать законодательные нормы, в таком случае проблем с регулирующими органами точно не возникнет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .